N'importe qui, en droit : aucune qualification n'est exigée pour les pièces d'une déclaration préalable. En pratique, la question est celle de la précision des limites — et c'est là que le géomètre devient parfois incontournable.
Ce que chacun fait réellement
| Intervenant | Prix indicatif | Périmètre | Valeur juridique des limites |
|---|---|---|---|
| Géomètre-expert | 800 à 1 800 € (bornage) | Relevé sur le terrain, bornage, division parcellaire | Oui, le bornage fixe la limite de façon opposable |
| Dessinateur ou concepteur | 200 à 600 € | Pièces graphiques à partir du cadastre et de vos cotes | Non, le plan reprend le cadastre |
| Satisflow | 189 à 390 € | Dossier complet, dépôt et suivi | Non, le plan reprend le cadastre |
| Vous-même | 0 € | Tout, avec un décamètre et de la patience | Non |
Le plan cadastral n'a pas de valeur juridique pour les limites : c'est un document fiscal. Il suffit pourtant à une déclaration préalable dans la très grande majorité des cas.
Les trois cas où le géomètre s'impose
- Le projet est presque en limite. Si le recul exigé par le règlement est de 3 m et que vous en avez « environ 3,20 », une erreur de 30 cm sur la limite cadastrale suffit à rendre le projet non conforme. Un voisin peut le contester pendant deux mois après l'affichage.
- La limite est contestée ou incertaine. Haie ancienne, mur mitoyen, clôture déplacée : le bornage tranche.
- Vous divisez le terrain. Une division parcellaire relève du géomètre-expert, seul habilité.
Hors de ces cas, un plan de masse établi sur le fond cadastral, coté avec soin, passe sans difficulté.
Comment nous produisons le plan de masse
Nous partons du parcellaire cadastral de la DGFiP et du bâti de la BD TOPO de l'IGN, en coordonnées Lambert-93, puis nous reportons votre projet et ses cotes aux limites. Le plan sort à l'échelle, coté, avec le nord et l'indication des sources.
Quand nous voyons que le projet frôle un recul réglementaire, nous vous le disons avant de produire, et nous recommandons un géomètre plutôt que de déposer un dossier fragile.
Questions fréquentes
Le plan cadastral suffit-il pour une déclaration préalable ?
Oui dans la grande majorité des cas. Il ne fixe pas juridiquement les limites, mais la mairie l'accepte comme fond de plan dès lors que les cotes du projet y figurent.
Un bornage est-il obligatoire avant de construire ?
Non, sauf division parcellaire. Il devient prudent quand le projet s'approche d'un recul réglementaire ou quand la limite est incertaine.
Combien coûte un plan de masse seul ?
Chez nous, le plan de masse coté se vend à l'unité. Un dessinateur indépendant facture généralement 200 à 400 € pour la même pièce.
Qui est responsable si les limites sont fausses ?
Le demandeur reste responsable de l'exactitude de sa déclaration. C'est la raison d'être du bornage lorsque l'enjeu est réel.
Un avis sur votre cas, gratuitement
Envoyez le projet : nous vérifions le règlement de votre zone et nous vous disons franchement s'il vaut mieux le faire vous-même, passer par un architecte, ou nous le confier.